Отели в рекреационных зонах

Рекреация в отелях

Один из многих способов привлечения потока постояльцев в гостиницы – организация рекреационного комплекса. Для этих целей могут использоваться как близлежащие природные ресурсы, так и специально созданные кабинеты и комнаты для расслабляющих и профилактических процедур.

Кроме организации отдыха, нередко пользуются и другими приемами. Отель MDM City Centre, что в Варшаве, предоставляет особые условия для питомцев постояльцев. Однако, рекреационные процедуры все же популярнее.

Природные рекреационные ресурсы

К этому типу относятся: термальные источники, экологически чистые участки, пляжи и лесные озера, солевые пещеры и многое другое. Многие отели располагаются в непосредственной близости от подобных объектов, что позволяет дополнять спектр обычных услуг еще и оздоровлением.

Для успешной организации восстановительных программ потребуется нанять соответствующих специалистов и обеспечить их необходимым оборудованием. К тому же оформление и некоторые юридические моменты в работе таких заведений отличаются от обычных отелей и гостиниц.

При наличии большого оздоровительного потенциала некоторые заведения могут со временем переквалифицироваться в санатории, получив соответственные разрешения. Рекреационно-гостиничные комплексы пользуются особой популярностью среди пожилого населения.

Нелишним будет озаботиться сотрудничеством с государственными структурами. Это помогает расширить клиентскую базу за счет отпускных программ госслужащих. К тому же, это обеспечивает определенные субсидии и законодательные послабления со стороны государства.
Оздоровление в городских условиях

Если в окрестностях или непосредственной близости с отелем не имеется природных ресурсов для оздоровления, то необходимые условия возможно создать самостоятельно. Парковое насаждение на территории гостиницы или процедурные кабинеты обеспечат возможность оздоровления даже в условиях мегаполиса.

К тому же, дополнительную прибыль из процедурных кабинетов можно извлекать за счет посещений не постояльцами, а местным населением.

Наиболее популярна организация:

массажных кабинетов;
— спа-салонов;
— косметологических кабинетов;
— водных процедур;
— и множество других вариантов, на которые хватит финансов.

Оборудование для таких кабинетов лучше приобретать у сертифицированных производителей, которые способны обеспечить достойное обслуживание на протяжении всего гарантийного срока и после его окончания.

Источник

Эксперты: рекреационная зона вдоль черноморского побережья — путь к легализации гостиничного бизнеса

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

В Геленджике и Анапе петербургским НИИ Перспективного градостроительства разрабатываются проекты генеральных планов муниципалитетов. В них устанавливается функциональная рекреационная зона на расстоянии 500 метров от берега Черного моря. Как поясняют проектировщики, зона рекреации очерчивается в соответствии с п. 5 ст. 27 Градостроительного кодекса Краснодарского края, которая ограничивает строительство жилья и апарт-отелей на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Это нововведение вступило в силу весной 2021 года.

Обсудить главный градостроительный документ Анапы собрались сотни жителей курорта

В администрациях Геленджика и Анапы уточняют, что владельцы жилых домов, оформленных в соответствии с законодательством, могут распоряжаться своим имуществом без ограничений: продавать, дарить, передавать по наследству и т. д. По мнению юристов, собственники могут столкнуться с проблемами, если обратятся в администрацию за разрешением на строительство, ввод в эксплуатацию или реконструкцию жилых домов. При этом при получении разрешения на возведение гостиницы проблем возникнуть не должно.

Ряд экспертов считает, что установление рекреационной зоны вдоль черноморского побережья — путь к легализации там гостиничного бизнеса.

Есть и другие точки зрения. Так, по мнению аналитика «Фридом Финанс» Александра Осина, решением о запрете строительства в частном жилом фонде в 500-метровой зоне от берега моря власти останавливают или ограничивают рост малого и среднего бизнеса, доля которого в этом секторе экономики составляет 25–50%.

В Анапе дома на берегу моря попадают в зону запрета на жилое строительство

По словам господина Осина, такое ограничение может привести к выпадению доходов из бюджета. Потери бюджета, считает эксперт, могут составить более 10% от суммарного объема отраслевых региональных бюджетных поступлений в год. Аналитик предполагает, что в среднем и долгосрочном периоде компенсировать выпадающие доходы придется крупным инвесторам.

«Власти своим решением об установлении рекреационной зоны ограничат строительство в дешевом сегменте отелей. В результате региональный гостиничный сегмент станет удаляться по доступности для сравнительно малообеспеченных представителей российского среднего класса, приближаясь по ценам к показателям статистики рынка гостиничных услуг Турции, Северной Африки и Европы. Таким образом, услуги отельеров Анапы и Геленджика для небогатых россиян будут проигрывать предложениям их коллег из других регионов по стоимости. А для сравнительно богатых наших сограждан они будут проигрывать иностранным курортам по качеству сервиса»,— говорит Александр Осин.

Новый генплан Геленджика может запретить строительство нового жилья на значительной территории города и приморских поселков

Аналитик приходит к выводу, что в случае установления в курортных городах РФ рекреационной зоны вдоль берегов морей может возникнуть долгосрочная тенденция торможения в развитии гостиничного сектора, его «застой».

Ранее “Ъ-Кубань” уже писал, что жилые дома в курортных городах и поселках, расположенные в полукилометре от берегов морей, традиционно используются как гостевые. То есть индивидуальные домовладения фактически являются коммерческой недвижимостью для предоставления гостиничных услуг. При этом их владельцы оплачивают коммунальные платежи и налоги по сниженным ставкам, предусмотренным для населения. Эта ситуация формирует так называемый «серый» отельный рынок.

В третьем квартале 2021 года Росреестр внес изменения в классификатор видов разрешенного использования земельных участков с кодом «Жилая застройка», о чем ранее сообщал «Ъ-Кубань». Теперь граждане, проживающие в жилых домах, расположенных на землях под ИЖС, могут сдавать комнаты и помещения в них для временного проживания. Однако это не означает, что на таких землях разрешено возведение гостиниц или гостевых домов — есть строгие параметры индивидуального жилого дома при его строительстве.

Доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди считает, что решение об установлении 500-метровой рекреационной зоны принимается для коммерциализации уникальных возможностей черноморского побережья. В Италии, Испании, Франции, а также средиземноморских странах, по его словам, подобные решения были приняты уже более 50 лет назад.

«В настоящее время мы крайне ограничены в возможностях использования прибрежной полосы. Если эта зона действительно используется как жилая, то поток туристов от нее отрезан. Но сегодня, зачастую, бизнес-возможности прибрежной зоны используются “по-серому”. И перед властью стоит задача — эту деятельность легализовать, и тем самым оптимизировать бизнес-возможности. То есть коммерциализировать эту “золотую” землю, подобной которой в нашей стране больше нет. Это приведет к увеличению выручки от 500-метровой зоны, и к увеличению налогооблагаемой базы», — резюмировал эксперт.

Источник

Строительство в зоне рекреации в 2023 году: как избежать нарушения закона

Строительство в зоне рекреации в 2023 году

Строить на участках рекреационного назначения капитальные объекты можно. Но только те, что соответствуют целевому назначению земли. Жилые дома ИЖС, ЛПХ возводить в зоне рекреации запрещено. В каких случаях всё же возможно зарегистрировать жилые дома на рекреационном участке, и какие объекты можно строить, рассказали юристы «Истрариел».

Согласно земельному законодательству, земли рекреационного назначения не оформляются в частную собственность. Участок сначала берут в аренду у администрации, а потом собирают документы для получения разрешения на строительство.

Жилой дом в зоне рекреации

Земли рекреации по назначению подходят для оздоровления и отдыха. Допустимо строительство спортивных сооружений, санаториев, туристических баз. Под такие цели можно взять в аренду участок в лесу.

Строить жилой дом на рекреационной земле запрещено. Иные действия расцениваются государственными органами как нарушение закона, объект признаётся самовольной постройкой, выносится постановление о сносе.

Часто даже в судебном порядке не получается узаконить дом в зоне рекреации. Если владелец намеренно нарушил закон и, несмотря на запреты, начал строительство жилого дома, оценить шансы на успех и дальнейшую регистрацию дома через суд может только юрист по недвижимости.

Как узаконить жилой дом на рекреационном участке

Есть исключения, когда суд выносит решение в пользу истца и разрешает оформить жилой дом в собственность. Например, если зона рекреации установлена после того, как владелец получил участок в аренду или приобрёл в собственность (в статусе ИЖС).

Такое случается, когда собственник приобретает землю ИЖС и не сразу начинает строительство. (На освоение участка владельцам по закону полагается 3 года). При попытке получить разрешение на строительство и обращении в администрацию за градостроительным планом оказывается, что за тот срок, на который собственник отложил строительство, произошли изменения.

Участок на карте градостроительного зонирования теперь значится в зоне Р3 или Р2. Разрешённое использование не допускает строительство дома ИЖС, а исключительно возведение лагерей, спортивных школ, оздоровительных учреждений и иных объектов для отдыха. При этом дом почти построен, но зарегистрировать в Росреестре и оформить право собственности владелец не сможет. С вопросом «что делать?» собственник поспешил обратиться к нашим юристам.

На первичной консультации стали разбираться: действительно, в документах на участок и на момент заключения сделки участок считался ИЖС.

3 способа зарегистрировать дом в зоне рекреации

1 способ. Обратиться в суд.

Юристы рекомендуют: в вышеописанном случае подавать в суд можно и нужно. Есть шансы, что жилой дом в зоне рекреации зарегистрируют. Собственнику нужно достроить дом, несмотря на то, что участок попал в зону Р2. Да, объект будет считаться самостроем, но будет уместно подать исковое заявление в суд о признании права собственности на дом.

Ошибки владельца участка нет: изменения в градостроительном регламенте произошли после покупки участка, нарушение непредумышленное.

Суд назначит строительную экспертизу. Если нет проблем с соблюдением отступов и пожарных норм, дом построен согласно правилам безопасности, суд вынесет положительное решение. Кадастровый инженер составит технический план на дом и вместе с решением суда направит на регистрацию в Росреестре.

Совет: нужно собрать доказательства для суда, запросить выписку из ПЗЗ. Обратиться в администрацию, изучить даты, когда приобретался участок и когда администрация установила правила землепользования и застройки. Лучше обратиться сразу к земельному адвокату, который учитывает тонкости, возникающие в процессе работы над делом. И составляет исковое заявление в суд. В заявлении нужно указать ссылки на источники закона, статьи, федеральные законы, которые применимы в данной ситуации. Ответчиком в судебном деле будет администрация, которая приняла ПЗЗ, установила зону рекреации и тем самым ограничила права собственника на использование участка.

Будет ли положительный исход судебного дела спрогнозировать трудно. Всё зависит от того, какие доказательства предоставит собственник, и как выстроит систему защиты на суде. Заниматься судебными тяжбами с муниципалитетом лучше юристу.

2 способ. Попробовать зарегистрировать дом как нежилое строение (хозпостройку).

Способ не всегда действенный, но попытаться стоит. В практике был случай: арендатор пользовался землёй долгое время, в условиях договора был пункт, что строить можно любые капитальные объекты. После завершения строительства дома Росреестр отказался зарегистрировать дом — оказалось, что земли рекреационные.

Наши юристы помогли оформить дом как хозяйственную постройку (подавать в администрацию уведомление о начале строительства нет необходимости). Арендатор согласился на такую регистрацию и избежал сноса постройки.

3 способ. Поменять вид разрешённого использования с зоны Р на ИЖС.

Ответить на вопрос: «Возможно ли изменить ВРИ?» может юрист после ознакомления с документами на участок и утверждёнными ПЗЗ района. Владельцу или арендатору нужно сообщить юристу кадастровый номер участка и предоставить правоустанавливающие документы на рассмотрение.

Перевод участка с зоны Р в ИЖС возможен только тогда, когда это предусматривается правилами землепользования и застройки. Меняет ВРИ администрация или судебные органы, и одного запроса собственника бывает недостаточно. Нужно вносить изменения в генеральный план. Сменить целевое назначение участка трудно, но возможно.

Несоответствие ВРИ земли правилам землепользования и застройки — не вина арендатора или собственника участка. Поэтому целесообразно отстаивать права в суде. Но, напомним: при намеренном строительстве дома ИЖС в зоне рекреации объект зарегистрировать невозможно даже через суд.

С возведением жилых домов всё ясно. Теперь рассмотрим, так что всё-таки можно строить на участках рекреации, и для размещения каких объектов оформляется аренда.

Можно ли строить коммерческий объект в рекреационной зоне

Изучив целевое назначение участков под рекреацию, становится понятно, что земли подходят под организацию спортивной деятельности, туризма, отдыха. Из этого следует, что размещение объектов под коммерческие цели на землях рекреации возможно.

После оформления аренды можно заниматься получением разрешения на строительство домов отдыха, гостиниц, спортивных лагерей, профилакториев. Для понимания, что именно строить на конкретном участке определяется, к какой зоне он относится (Р1, Р2, Р3, Р4, Р5), анализируется классификатор видов использования. В нём указываются наименования объектов, допустимых к строительству на участках рекреации.

В некоторых случаях может понадобиться смена ВРИ. Юрист по земле при аренде участка на консультации ответит на все вопросы, связанные с рекреационными участками.

Рекреационный участок под глэмпинг

Лесные участки всё чаще берутся в аренду под бизнес, связанный с рекреационными целями. Рассмотрим ситуацию, когда арендатор планирует возведение глэмпинга на участке. Нужно сначала узнать информацию о ВРИ (см. правила землепользования и застройки вашего региона. Или обратитесь напрямую в администрацию или к юристу «Истрариел» за бесплатной консультацией. Подскажем, что можно строить и на каких участках).

В ПЗЗ находятся данные о предельных параметрах объектов, допустимых к строительству, о размерах площади участков, наличии или отсутствии ограничений. Указываются требования к максимальной высоте зданий, отступам. Для беспроблемной регистрации в Росреестре уже построенного объекта обязательно нужно соблюдать, указанные в ПЗЗ расстояния от охранных зон. Часто неподалёку от земель рекреации находится водоём или река. Нужно не только отступить расстояние от водоохранной зоны, но и получить согласование от Росрыболовства (для последующего узаконивания объекта).

Пример из практики: в «Истрариел» обратился предприниматель, желающий взять в аренду участок для строительства глэмпинга. При изучении ПЗЗ юристы обнаружили, что желаемый участок относится к категории земель сельхозназначения, ВРИ — огородничество. Значит, построить такой объект не получится — это запрещено законом.

Что делать: наши юристы порекомендовали выбрать другую землю. Предложили оформить в аренду участок в рекреационной зоне с подходящим видом использования. Клиент согласился.

Подготовили документы, подали в администрацию заявление об аренде, заключили и зарегистрировали сделку в Росреестре. Получили разрешение и клиент построил глэмпинг.

Целевое назначение земли под туристические цели и дома отдыха

Идеальным вариантом будет участок, относящийся к категории земель особо охраняемых территорий, подкатегории «Рекреация» или ООПТ. Строительство глэмпинга, гостиниц, баз отдыха полностью соответствует целевому назначению участков рекреации, поэтому арендатор ничего не нарушит при пользовании землёй. Единственный нюанс: участок должен располагаться за пределами поселений.

Если при изучении кадастровой карты обнаружилось указание, что участок относится к подкатегории «Рекреация», земля подходит под строительство глэмпинга. Аналогично, по такой же схеме дела обстоят со строительством гостиниц, санаториев, лагерей.

Не забывайте: после оформления аренды на земле рекреации нужно получить разрешение, иначе постройку признают самостроем и снесут.

Для развития бизнеса в сфере туризма подойдут участки ООПТ. В отношении земель допускается проведение экскурсий, мероприятий. На ИЖС и ЛПХ такие объекты строить запрещено, нужно предварительно поменять ВРИ.

Аренда земель Лесного фонда под строительство объектов рекреации

Лесные участки регулярно используются под рекреацию. Земли лесного фонда числятся в собственности государства. Аренда лесных земель оформляется в местной администрации после участия в торгах. Муниципалитет организовывает аукцион. Срок аренды леса под рекреацию — от 10 до 49 лет.

Напоминаем собственникам и арендаторам, что использование участков рекреации не по назначению грозит штрафом и расторжением сделки в одностороннем порядке администрацией. Если есть сомнения, можно ли строить какой-либо объект в рекреационной зоне, рекомендуем предварительно получить юридическую консультацию.

Оформляем участки под рекреацию в аренду, сотрудничаем с Росреестром и администрацией. Изучаем ПЗЗ, определяем и меняем категорию и вид разрешённого использования земли. После взятия рекреационного участка в аренду помогаем получить разрешение на строительство объектов, отвечающих ВРИ. Проводим консультации, отвечаем на вопросы, связанные с землями в зоне рекреации, строительством жилых и коммерческих строений. Определяем, что и как можно строить, не нарушив закон. Звоните.

Источник

Оцените статью