Управление отелем
Договор управления подходит начинающим отельерам при недостаточном опыте управления отелем или собственнику, которому интересно участие в упралении отелем, но недостаточно ресурсов личного времени. Такая форма сотрудничества предполагает консультативную помощь и курирование всех подразделений отеля ключевыми специалистами УК «Отели Крыма».
Особенности договора управления отелем
Заключив договор управления с УК «Отели Крыма» вы получаете подробный план развития отеля, перечень мероприятий направленных на увеличение прибыли, подготовку персонала и стратегию работы на туристическом рынке Крыма. При заключении такого договора необходимо учитывать степень вовлеченность команды в процесс, которая напрямую влияет на успешность совместной работы.
Уровни взаимодействия при совместном управлении отелем:
- Управляющий отелем
Функции управляющего выполняет сотрудник, нанятый по конкурсу, с учетом рекомендаций управляющей компании. Управляющий подчиняется напрямую директору УК «Отели Крыма», действует в рамках своей компетенции, не принимает финансовых и маркетинговых решений, несет ответственность перед владельцем отеля за трудовую дисциплину персонала, выполнение поставленных задач и гарантированный отелем уровень сервиса. - Отдел маркетинга
Функции отдела маркетинга отеля выполняет отдел маркетинга УК «Отели Крыма». На основании предварительного аудита выявляются слабые и сильные стороны отеля, узнаваемость, фирменный стиль, целевая аудитория, каналы рекламы и продаж. Маркетинговая политика корректируется с учетом изменений в управлении и позиционировании отеля. - Отдел продаж
расчитывает экономически выгодные тарифы, включает отель в свою систему продаж, запускает раннее бронирование отеля с глубиной продаж до 9 месяцев, ведет переговоры с частными клиентами, заключает договоры с оптовыми покупателями, выделяет квоты и контролирует поступление оплат. - Служба питания
Ключевой специалист УК «Отели Крыма» проводит аудит оборудования пищеблока, формирует предложение по использованию имеющегося потенциала и модернизации оборудования, формирует систему питания исходя из особенностей отеля. Так же принимает участие в наборе квалифицированного персонала, выборе поставщиков, определяет нормы закупки продуктов и формирует меню. Системно контролирует нормы закладки продуктов, контролирует персонал, управляющий пищеблоком.
Туристический бизнес имеет цикличность. Для правильного вхождения в циклы сезона необходимо вовремя начать процесс управления отелем. В ноябре и декабре должен пройти аудит отеля, в январе и феврале — включение отеля в процесс управления, продвижения и продаж. Первый сезон совместного управления будет результатом предыдущей жизни отеля, на которую влияет уровень сервиса прошлого года, и, как следствие, отзывы клиентов.
Для получения стабильного результата от привлечения управляющей компании договор заключается не на один год. В зависимости от состояния отеля, плана развития и поставленной задачи целесообразно заключать договор на срок от 3-х до 5 лет.
Совместное управление отелем предполагает ответственность владельца за все принимаемые решения, включая взаимодействие с надзорными органами.
Так же владелец несет полную ответственность за трудовую дисциплину и оформление персонала по Трудовому Кодексу, включая оформление иностранцев через ФМС.
©2017-2023 ООО «УК “Отели Крыма”
Все права защищены.
Источник
Управление гостиницей. Форматы договоров на управление гостиницей.
Думаете о гостинице или загородном отеле?
Для владельца/инвестора существует два пути развития: самостоятельная реализация проекта или привлечение в партнеры управляющую компанию (консультанта, УК).
Самостоятельное управление и ведение проекта
Для принятия решения о эффективности проекта инвестору необходимо оценить затраты и уровень получаемой прибыли после запуска отеля. Формат работы подразумевает присутствие собственника/инвестора в процессе управления, не дает возможности удаленной работы, подходит для собственников которые имеют опыт работы в гостиничном бизнесе.
Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 35 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги. Большее количество номеров требует профессиональных подходов к продажам и сервису.
Типы гостиничных операторов:
1) Оператор с гостиничным брендом — это гостиничный оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление.
- широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности;
- единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала;
- опыт накопленный годами к услугам инвестора;
- прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта;
- единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;
- инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход;
- брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
- комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора;
- адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта;
- затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей;
- жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора;
- сроки действия договора не менее 10 лет.
При инициализации проекта, нужно рассчитать все затраты на содержание УК, ее эффективность, владения брендом для отеля, оценить все отчисления в период действия условий договора. Не каждому городу, региону необходим брендовый отель. Не всегда бренд = высокая загрузка.
2) Независимый гостиничный оператор — это управляющая компания, которая занимается операционным управление без привлечения бренда. Обращаются владельцы небольших отелей (от 35 до 80 номеров). Такие операторы управляют отелями без бренда или с собственным брендом.
- оператор более гибки при обсуждении условий контракта;
- часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
- открытая финансовая история и отчетность перед собственником;
- оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника;
- срок договора от 5 лет;
- сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний;
- высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж;
- персонализированный подход к гостям, программы лояльности;
- работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления;
- глубокое знание гостиничного рынка
Управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности: всеми службами, точками дохода, расходами, персоналом и обучение, продажи, финансовое управление.
- управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставки провизии и проч.);
- набор и обучение персонала, а также контроль за их работой;
- ценовая политика, тарифная политика, дополнительные услуги;
- реклама, маркетинг, связи с общественностью, продвижение, заключение контрактов;
- финансовое планирование (бюджет отеля) и контроль за расходами;
- полная финансовых отчётов перед собственником, формирование бюджета, его защита;
- закупка оборудования, основных средств, заключение договоров с поставщиками.
Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей
Договор заключается , причём для отелей высшего класса и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем ) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает . На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями. Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок.
1) Договор аренды и управления
Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:
- получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК от выручки.
- получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения, бренда, УК, типа объекта (загородный, курортный ит. д.).
- прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд;
- ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).
Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.
- доход ниже (20-30%), чем при договоре управления;
- договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению. Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.
2) Договор управления отелем
Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:
- Базовая ставка: составляет от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, , аренды , проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы.
- Поощрительная ставка: составляет от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.
Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.
Как выбрать управляющую компанию? При выборе УК, на что обратить внимание:
- опыт компании и реализованные гостиничные проекты;
- условия и функции управляющей компании;
- уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда;
- сроки заключение договоров;
- формы финансовой отчетности;
- условия распределения прибыли;
- перспективы развития гостиничного проекта
Вы можете обратиться за консультацией в нашу компанию. Мы сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости, земельного участка и определить формат гостиничного строительства, разработать концепцию и спроектировать ее, предложить формат работы по управлению.
Источник
