«Квартира, но с гостиничным сервисом». Что такое апарт-отели и зачем в них инвестировать?
Апарт-отели — что это за формат и когда он зародился? В чем отличие апарт-отеля от гостиницы? Чем интересен такой формат жилья для туристов, цифровых кочевников, а чем для инвесторов? Обо всем этом нам рассказала генеральный директор гостиничного оператора 25/7 Мария Онучина.
— Что такое апарт-отель и что в него входит?
— Апарт-отель — это формат гостиницы для комбинированной сдачи в аренду в зависимости от условий рынка и сезонности. Для того, чтобы обеспечивать собственникам большую эффективность от вложенных средств, управляющая компания комбинирует различные варианты сдачи номера в периоде времени.
Наиболее ярким примером аналогичного подхода может служить тарифная политика авиакомпаний, которые регулируют стоимость билетов и акционные предложения в зависимости от спроса, времени бронирования и прочих факторов.
Предложение каждого оператора индивидуально и зависит от концепции проекта, звездности и целевой аудитории. К примеру, помимо апартаментов со стандартным уровнем гостиничного оснащения, могут быть и предложения повышенного комфорта, где можно рассчитывать на дополнительные спальные места, пространства для работы и отдыха, более богатую комплектацию, просторные санузлы и т.д.
— Когда зародился этот формат?
— Первым проектом в сфере апарт-отелей принято считать проект Джека Дебора в штате Канзас (США). В 70-х годах прошлого столетия его проект The Residence Inn объявлялся отелем нового типа и предлагал «дом вдали от дома».
Изначально проект был предназначен для сдачи в долгосрочную аренду (от нескольких месяцев), однако с течением времени стало понятно, что такой формат апартаментов с гостиничным сервисом гораздо более интересен на срок от недели и даже меньше. Апарт-отель The Residence Inn запускался под слоганом «As close to home as we can make it», и в рекламе человек, смотрящий телевизор в гостиничном номере, противопоставлялся человеку, который жарит зефирки в камине.
— Как развивается формат апарт-отелей в разных странах? Где они популярнее всего?
— Апарт-отели как комфортная квартира разной площади, но с обязательным включенным гостиничным сервисом, — очень популярное явление в США, ОАЭ, Канаде и многих других странах. Используется такой формат жилья и как отель, где можно остановиться на время поездки, и как постоянное жилье (апартаменты, как правило, можно выкупить в собственность). Второй вариант часто выбирают те, кто любит жить в комфортных условиях, похожих на дом, но при этом с гостиничным сервисом.
— Кто целевая аудитория апарт-отелей?
— В апарт-отелях, помимо туристов и тех, кто приезжает в командировки, селятся студенты, мигранты, цифровые кочевники, предприниматели, которые ценят свое время.
В целом, этот формат любит поколение миллениалов, которое не боится одиночества и становится самостоятельным раньше. Они не хотят покупать жилье, чтобы не привязываться к одному месту. А апартаменты — это сервис, позволяющий жить в комфорте и не отвлекаться на бытовую рутину, и эта самая частая причина предпочтения такого формата жилья.
— Каковы особенности проживания и бронирования апарт-отелей? Что нужно знать гостям?
— В апарт-отелях бронирование происходит таким же образом, как и в обычных отелях, и остановиться можно от одной ночи. Некоторые апарт-отели могут регламентировать сроки аренды (например, обозначать минимальный срок аренды), а некоторые — могут допустить аренду с открытой датой выезда. Практически мастхэв услугой сейчас становится управление апартаментами через мобильное приложение.
— Каковы преимущества апарт-отелей? А каковы, наоборот, минусы?
— Для туриста преимуществом является наличие гостиничного сервиса, при этом номер выглядит как квартира: все необходимые удобства есть прямо в номере. Стоимость проживания в таком проекте может быть выше аренды квартиры, однако это оправдывается возможностью использовать всю инфраструктуру территории: спортивные зоны, развлекательные зоны, коворкинг, комьюнити, химчистка, прачечная, консьерж-сервис и другие.
Проекты апарт-отеля часто являются инвестиционными (номера могут принадлежать разным владельцам, однако управляется проект по единым стандартам одним гостиничным оператором). На качестве обслуживания это никак не сказывается — гости, как правило, даже не догадываются, что в проекте есть множество собственников. Для инвестора, владельца юнитов, большое значение имеет продуманное расположение (развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка, шаговая доступность до метро), так как это напрямую влияет на заполняемость площадок.
Апартаменты — наиболее безопасная инвестиция с точки зрения получения дохода. Например, во время ковида, когда все гостиницы закрывались или продавались — у апартаментов были высокие показатели загрузки и доходности для инвесторов, потому что они комбинируют возможность долгосрочного и краткосрочного пребывания.
— С какими суммами на руках можно в такие проекты инвестировать?
— Порог входа зависит от многих факторов — от гостиничного оператора, расположения, застройщика и так далее. В нашем апарт-отеле «25/7 Заневский» порог входа начинается с 7 млн. российских рублей (около $85 тысяч) за номер категории стандарт без учета скидок и рассрочек. Многие рассматривают приобретение апартаментов через кредитное плечо, то есть как пассивную инвестицию. Более того, некоторые застройщики начали предлагать программы гарантированной доходности. На этапе операционного запуска проекта программы сводят риски инвесторов к минимуму.
— Что получают инвесторы, покупая недвижимость в апарт-отелях? Какова выгода и как ее рассчитать?
— Прежде всего стоит проанализировать имеющиеся возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес. Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому. После этого стоит рассматривать варианты и выбрать из них подходящие.
Опять же, у каждого отдельного проекта свои условия, которые формируются, исходя из все тех же деталей: гостиничный оператор, застройщик, класс и так далее.
— Сколько в среднем можно заработать на таких инвестициях?
— В 2022 году со стороны управляющих компаний стала заметна тенденция к более реалистичным обещаниям по программам доходности в апарт-отелях. Средняя обещанная доходность на рынке в 2021 году составила 8-10%, в отличие от 17-20% в предыдущие периоды. В нынешнем году она колеблется в пределах 5%.
Вложение в бетонные квадратные метры по-прежнему остается самым надежным инструментом. Более того, он позволяет снизить инфляционные риски и защитить деньги от обесценивания. При этом, не требуется никаких квалификаций и сертификатов, как в случае с инвестированием на бирже.
Источник
Апарт-отель VALO: узнаваемый и перспективный, но не без изъянов
Довольны ли инвесторы, вложившиеся в покупку апартаментов VALO? Стоит ли сегодня рассматривать этот комплекс для покупки недвижимости? Разбираем один из самых узнаваемых апарт-отелей Санкт-Петербурга вместе с novostroy.su.
Противоречивое начало
С самого старта строительства в 2017 году VALO приковывал к себе внимание. Он обещал стать по-настоящему знаковым проектом для Санкт-Петербурга. В пользу VALO говорило многое:
- Один из самых крупных комплексов с сервисными апартаментами в городе — на более чем 3,5 тысячи юнитов.
- Продуманный проект с собственной инфраструктурой от ресторанов до фитнес-центра.
- Сотрудничество с международными брендами в сфере гостиничного бизнеса, такими как Accor Hotel (сеть Mercure).
- Расположение — прямо через дорогу от станции метро «Бухарестская».
С другой стороны, у инвесторов были резонные причины отнестись с осторожностью к этому проекту. Во-первых, неизвестный застройщик. Компания «ГАЛС» на тот момент не имела в активе ни одного сданного дома. А её юрлица-учредители находились за пределами юрисдикции РФ. Схема для российского строительного рынка не сказать, чтобы уж очень не обычная, но спокойствия покупателям явно не добавляющая.
Во-вторых, сама локация вызывала сомнения. Все же окрестности «Бухарестской» не назвать самым живописным местом в Северной столице. По сути, VALO находится между промзонами по улице Салова и Ново-Волковским кладбищем. Да и до исторического центра, куда стремятся туристы, отсюда неблизко. От VALO до площади Восстания чуть больше 6 км.
И как с любым амбициозным проектом, были сомнения: получится ли всё реализовать «как на рендерах». Увы, практика показывает, что это выходит далеко не у каждого девелопера.
Что сейчас
К середине 2022 года многие из вопросов к проекту VALO отпали сами собой. Компании «ГАЛС» удалось найти надёжных генподрядчиков. Первые две очереди строила «Лемминкяйнен строй» (входит в финский концерн YIT). Они были введены в эксплуатацию в 2019 году.
Третьей занимается сербская компания TMG Group. Ключи обещают уже в сентябре этого года. И судя по фото хода строительства, эти планы вполне осуществимы. Подрядчик заканчивает фасадные работы и уже занимается отделкой в номерах и местах общего пользования.
С заполняемостью тоже всё в порядке. Даже несмотря на то, что открытие VALO Hotel City (трехзвёздочный отель, который находится в первом корпусе) практически совпало с локдауном. УК VALO Service продемонстрировала достаточную гибкость, сменив ориентир с туристов на арендаторов.
Стоимость долгосрочного проживания в отеле (от 1 до 11 месяцев) была снижена. Благодаря этому, VALO обеспечил себе высокую загрузку номеров даже в такое тяжёлое время для гостиничного бизнеса. За первый год работы VALO Hotel City принял почти 128 тысяч гостей. 88% из них — долгосрочные арендаторы.
Среднегодовая заполняемость отеля составила 81% (данные портала NSP, март 2021).
Нет претензий и к внешнему виду комплекса. Во всяком случае, от рендеров он почти не отличается. Впечатляют и общественные зоны, особенно просторное лобби у центрального входа в VALO Hotel City .
Но, как говорится, лучше один раз увидеть. Поэтому советуем посмотреть большой обзор апарт-отеля VALO от Ивана Новостроева.
Ролик был снят год назад, но за это время кардинально ничего не изменилось. Разве что повысились цены на апартаменты, а в комплексе открылись новые коммерческие точки. Последние появляются в VALO c завидным постоянством. Сейчас гости отеля могут поесть в ресторане, купить продукты или лекарства, постричься или поплавать в бассейне — всё в этом же здании.
Критика
Всего за 5 лет VALO удалось собрать значительное количество призов на отраслевых мероприятиях. Проект получил несколько премий от Urban Awards и CREDO. VALO Hotel City победил в 2020 году в «Национальной гостиничной премии», а в 2021 получил награду Travellers’ Choice Best of the Best (проводится TripAdvisor).
Высокие оценки у апарт-отеля в различных пользовательских рейтингах на онлайн-картах и сервисах бронирования:
- Яндекс. Карты — 5 из 5;
- Google Карты — 4,2 из 5;
- Booking — 9,1 из 10.
Но и в этой бочке мёда не без ложки дёгтя. Если не без поварёшки. Судя по отзывам, претензий у гостей и жителей VALO тоже немало:
- В дневные часы очень долго приходится ждать лифт.
- Плохая звукоизоляция в номерах. Если «повезёт» поселиться по соседству с шумной компанией или семьёй с грудным ребёнком, то вы об этом точно узнаете.
- Курить можно только на заднем дворе комплекса. Выход на общий балкон на этаже запрещён и уж тем более нельзя курить в апартаментах. Для курящих людей, остановившихся на верхних этажах, это может стать неприятностью.
- Часто срабатывает пожарная сигнализация. А после эвакуации приходится долго ждать, когда освободятся лифты.
Есть, конечно, вариант игнорировать пожарную тревогу. Но это – опрометчивое решение. Во-первых, такую громкую сирену игнорировать затруднительно. Во-вторых, пожарная тревога может оказаться настоящей. В июле прошлого года в VALO действительно произошло возгорание. К счастью, это случилось в строящемся корпусе и никто не пострадал.
Автор и сам прожил полгода в VALO в 2020 году, испытав на себе преимущества и недостатки этого апарт-отеля. У меня впечатления в основном положительные. Были некоторые нюансы, но их можно списать на то что, отель только начал работать и под окнами ещё идёт стройка 3-го корпуса. В целом же по уровню комфорта и обслуживания готов оценить VALO на 4+.
Хотя мне доводилось разговаривать с одним из собственников, который приобрёл несколько апартаментов здесь. Он от европейского качества, обещанного в VALO, ожидал большего. С ожиданиями такое часто случается.
Продолжение следует
Одно можно сказать точно — инвесторы, вложившиеся в апартаменты в первых двух очередях, точно не остались внакладе. К сожалению, не удалось найти каких-то конкретных цифр из достоверных источников о том, сколько же зарабатывают инвесторы VALO. Скорее, это говорит о том, что собственники довольны — иначе бы были негативные отзывы.
Но даже если программы доходности их не устраивают, то они точно выиграли на росте стоимости недвижимости. Если в начале 2018 года студию в VALO можно было купить за 2,9 млн, то к концу 2020 аналогичные лоты шли уже по 4,8 млн рублей.
Вот как рассуждает о доходности своих вложений один собственников.
Сейчас в продаже от застройщика остались только лоты в строящихся корпусах третьей очереди. И они, в отличие от юнитов в первых очередях, позиционируются уже как «бизнес», а не комфорт-класс.
Минимальная стоимость — 5,6 млн рублей за студию в 16 кв. м. Цены, а также параметры доходности, отделка и оснащение различаются в зависимости от корпуса, так как у каждого из них своя концепция. Подробнее можно узнать об этом всё в том же обзоре от Ивана Новостроева.
Кстати, в компании «ГАЛС» решили не останавливаться на достигнутом и запустить ещё один апарт-отель. И на этот раз уже в самом историческом центре — на Лиговском проспекте. Апарт-отель UNO представляет собой капитальный ремонт исторического здания и должен быть сдан до конца этого года. Уровень цен здесь чуть выше, чем в VALO.
Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.
Источник
