Как правильно продать отель

Как продать бизнес: гостиницу или мини-отель?

Продажа любой гостиницы — это в первую очередь продажа гостиничного бизнеса, который должен быть оценен правильно, а само предложение должно быть оформлено по всем канонам с обоснованием цены продажи за ваш отель.

Как сформировать цену продажи вашего отеля?

Во-первых, необходимо оценить стоимость активов вашего гостиничного бизнеса. Активы подразделяются на материальные с поправкой на амортизацию:

• стоимость недвижимости
• стоимость мебели и оборудования в здании или помещениях гостиницы, каждая скрепка, стол или стул
• стоимость ремонта и отделки
• стоимость текстиля, каждое полотенце с логотипом гостиницы или без него, белье, скатерти, подушки, …

• действующие контракты на бронирование будь то онлайн системы, корпоративные договора, турфирмы, агенты, любые контракты на заселение
• действующие сотрудники, занятые в операционной деятельности отеля, обслуживающие гостей, выполняющие условия по подписанным контрактам на заселение
• сайт, группы в соц.сетях и все электронное, что у вас есть
• система учета движения денежных средств вашего бизнеса, уникальная система бухучета, ноу-хау, PMS-система, система автоматизации работы.

Если в отеле есть ресторан, спа, кафе, которые зарабатывают дополнительную прибыль, то описать эти активы надо отдельно. Чем больше у вас активов, тем выше стоимость бизнеса. Но не стоит делать, как в «Золотом Теленке», что вместе с машиной продавалась еще и пальма… Описывать необходимо лишь те активы, которые имеют прямое отношение к вашему бизнесу, отражают состав имущества вашей организации.

Во-вторых, вам необходимо указать четкую прибыль предлагаемой для продажи гостиницы в год и помесячно. Т.е. сколько денег будет зарабатывать ваш отель новому собственнику за первый год работы. Далее вам надо быть готовым обосновать указанные цифры по выручке и по расходу, например, предоставив бухгалтерскую отчетность и доступ в PMS-систему гостиницы за последний год. Таким образом, потенциальному покупателю будет понятен процент окупаемости его инвестиций. Например, вы продаете отель за 1000000 долларов, который приносит 100000 долларов в год, то окупаемость составляет 10 лет или 10% в год.

В-третьих, вы складываете стоимость материальных активов, стоимость нематериальных активов и минимум три годовые прибыли, получая обоснованную цену продажи гостиницы.
цена бизнеса=материальные активы + нематериальные активы + годовая прибыль*3

По этой формуле получив цифру, продавец оценивает насколько ему выгодно сейчас продать готовый отель по этой цене, если гостиница позволяет, то можно повысить цену продажи за счет увеличения годовой прибыли, маркетинга и запросить не за 3 года, а, например, за 5 лет прибыль. Открывать свои секреты и отчетность можно только после предоплаты!

Причины продажи гостиницы.

Сразу хочу сказать, что продать гостиницу, которая не несет прибыль, будет не так просто, и по указанной выше формуле не так выгодно для продавца, т.к. покупается лишь недвижимость с ремонтом. Очень часто потенциальный покупатель гостиницы спрашивает причину продажи бизнеса. Если вы продаете бизнес с целью заработка, то так и отвечайте, что продажа отеля с целью извлечения прибыли от продажи работающего бизнеса. А то очень часто начинают «намазывать», что в связи с переездом в другой город, по семейным обстоятельствам и т.п., что моментально отпугивает потенциального покупателя. Иногда крупные холдинги или предприниматели избавляются от непрофильных активов, что тоже имеет право на существования, но покупатель может задать вопрос, а зачем избавляться от выгодного актива, даже, если он непрофильный?

Стоимость любого бизнеса напрямую зависит от его капитализации что в гостиничном бизнесе имеет в своей основе недвижимость, которая в крупных городах постоянно дорожает. Следовательно, вы можете об этом указать в процессе подготовки продажи гостиницы. Например, вы продаете отель за 1000000 долларов с годовой прибылью 100000 долларов в центре города М., в районе, где за последние 3 года недвижимость дорожала на 10% в год, то капитализация покупателя увеличится на 10% за счет роста недвижимости и еще 10% от покупки он заработает прибылью с бизнеса. Но обращаю внимание, что на 10% за счет недвижимости дорожает не весь бизнес, а лишь одна часть материальных активов — недвижимость. Не стоит сразу же ко всей цене рисовать 10% плюсом.

Как и где продавать гостиницу или мини-отель?

Сайтов по продажи бизнесов уже великое множество. Начиная досками объявлений типа avito и продолжая компаниями, которые специализируются на перепродажах готового бизнеса.
Необходимо сформировать цену, описать активы, оформить в красивое коммерческое предложение и выставить на соответствующих площадках, в том числе и на самом сайте отеля. Не стоит бояться, что это отпугнет гостей, наоборот может привлечь покупателей. Можно нанять брокера по продаже бизнеса — заинтересованное лицо, который будет искать покупателей и вести переговоры от вашего имени за % от сделки. Можно столкнуться с противодействием сотрудников и частой ошибкой собственника бывает, что от персонала скрывают вероятность продажи отеля. Чтобы избежать недопонимания, рекомендую сообщить всему персоналу, что в случае продажи гостиницы, каждый получит бонус — свою месячную ЗП как премию за годы лояльности компании.

Подобная схема подготовки и продажи гостиничного бизнеса подходит для любого объекта, в том числе мини-отеля или хостела. Но, если вы продаете отель без недвижимости, например мини-отель в жилом фонде, то необходимо учитывать все те же активы, а аренду необходимо отнять из прибыли, и бизнес не подкрепленный недвижимостью будет сложно продать больше, чем 2 годовые прибыли. Чаще всего гостиницы покупают перед сезоном, но и цена тогда более интересна для продавца, ведь у покупателя будет возможность «отбить» вложения быстрее.

Источник

Как правильно продать отель

+7 (499) 704-36-10
concept-development @ mail.ru

Брокеридж недвижимости

Продажа отеля или как продать гостиницу

Продажа отеля, гостиницы — это сложный процесс, требующий глубокого понимания состояния рынка недвижимости и индустрии гостеприимства, а также знания, где и как искать покупателя, умения вести грамотную маркетинговую кампанию. Ниже обозначены несколько шагов, которые помогут понять, как нужно продавать отель или гостиницу:

1) Определить реальную стоимость отеля. Перед продажей отеля Вам необходимо понять, по какой цене объект можно предлагать потенциальным инвесторам. Для этого необходимо проанализировать множество факторов, таких как финансовое положение дел, физическое состояние здания, стоимость необходимых улучшений, дальнейший потенциал работы отеля. Наиболее точную стоимость отеля или гостиницы смогут определить именно брокеры, а не оценочные компании, так как у них есть информация о реальных сделках с объектами и большой опыт продажи активов.

2) Подготовить отель к продаже. Необходимо убедиться, что отель находится в хорошем состоянии и привлекателен для потенциальных инвесторов. Возможно, требуется сделать косметический ремонт, обновить зону ресепшен или что-то еще. Кроме того, необходимо привести в порядок документацию и многое другое.

3) Выставить гостиницу на продажу. Вы можете выставить отель на специализированных сайтах и портах недвижимости самостоятельно или с помощью брокера. Иногда выставлять объект публично просто необходимо, а в некоторых случаях наоборот — информация о продаже отеля не должна размещаться публично, тогда нужно заниматься прямыми продажами самостоятельно или через брокера.

4) Начать прямой поиск покупателей. Не зависимо от того, выставляется отель на продажу публично или нет, Вам необходимо будет искать покупатель напрямую. Для этого нужно понимать, кто может купить отель и где искать такого инвестора. Вы можете это сделать самостоятельно или с помощью брокера, который владеет текущей ситуацией на рынке, находится в контакте с инвесторами, а также имеет пул заявок от потенциальных покупателей, которым можно сразу же предложить объект.

5) Провести переговоры. Вам необходимо быть готовым к сложным переговорам о продаже отеля с потенциальными инвесторами, которые обычно поросят раскрыть определенную информацию о состоянии дел в Вашем гостиничном бизнесе, а также захотят осмотреть здание и исследовать его техническое состояние.

6) Закрыть сделку по продаже отеля. После того, как вы договорились о цене и условиях продажи гостиницы, вам нужно будет юридически грамотно оформить сделку, особенно это важно с точки зрения дальнейшего использования капитала и налогообложения. Вы можете привлечь для этого сторонних специалистов или сделать все самостоятельно.

Чем Вам будут полезны брокеры при продаже отеля?

Брокер находится в контакте с инвесторами, которые приобретают здания и ищут объекты для инвестирования. Брокер сможет дать самую точную оценку стоимости объекта, более точную, чем любая оценочная компания, так как у брокера есть данные о реальных сделках на рынке торговой недвижимости, и он лучше ощущает текущую конъюнктуру рынка. Брокерские компании знают, кому нужно предлагать отель и как это делать, чтобы продать объект как можно быстрее. Кроме того, брокеры имеют большой опыт ведения переговоров и смогут усилить переговорную позицию продавца.

Почему выгодно продавать гостиницу с помощью брокеров?

1) Продать отель с помощью брокеров можно намного быстрее, чем при самостоятельной продаже. У консультантов и брокеров в сфере недвижимости есть контакты потенциальных инвесторов, маркетинговые ресурсы и предварительные наработки, которые позволяют продавать крупные объекты на несколько месяцев быстрее. Выигранное время позволяет продавцу заработать дополнительную прибыль, за счет использования капитала, например, разместив его на депозите, что покроет расходы на брокерскую комиссию, рекламу и маркетинг объекта при продаже.

2) Вероятность продать гостиницу через брокеров намного выше, чем при самостоятельной продаже, так как брокер знает, кто кому следует предлагать отель и как его нужно правильно продавать.

3) С помощью брокерской компании можно продать отель дороже. У брокеров большой опыт ведения переговоров, поэтому они знают, как нужно действовать, чтобы продать объект недвижимости по более высокой цене.

Если Вы хотите продать отель или гостиницу, Вам необходимо оценить стоимость объекта или подготовить к его продаже, наши брокеры и консультанты будут рады помочь Вам в этих вопросах.

Источник