Договор операционного управления отелем

Управление гостиницей. Форматы договоров на управление гостиницей.

Думаете о гостинице или загородном отеле?

Для владельца/инвестора существует два пути развития: самостоятельная реализация проекта или привлечение в партнеры управляющую компанию (консультанта, УК).

Самостоятельное управление и ведение проекта

Для принятия решения о эффективности проекта инвестору необходимо оценить затраты и уровень получаемой прибыли после запуска отеля. Формат работы подразумевает присутствие собственника/инвестора в процессе управления, не дает возможности удаленной работы, подходит для собственников которые имеют опыт работы в гостиничном бизнесе.

Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 35 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги. Большее количество номеров требует профессиональных подходов к продажам и сервису.

Типы гостиничных операторов:

1) Оператор с гостиничным брендом — это гостиничный оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление.

• широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности;
• единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала;
• опыт накопленный годами к услугам инвестора;
• прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта;
• единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;

• инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход;
• брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
• комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора;
• адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта;
• затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей;
• жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора;
• сроки действия договора не менее 10 лет.

При инициализации проекта, нужно рассчитать все затраты на содержание УК, ее эффективность, владения брендом для отеля, оценить все отчисления в период действия условий договора. Не каждому городу, региону необходим брендовый отель. Не всегда бренд = высокая загрузка.

2) Независимый гостиничный оператор — это управляющая компания, которая занимается операционным управление без привлечения бренда. Обращаются владельцы небольших отелей (от 35 до 80 номеров). Такие операторы управляют отелями без бренда или с собственным брендом.

• оператор более гибки при обсуждении условий контракта;
• часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
• открытая финансовая история и отчетность перед собственником;
• оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника;
• срок договора от 5 лет;
• сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний;
• высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж;
• персонализированный подход к гостям, программы лояльности;
• работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления;
• глубокое знание гостиничного рынка

Управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности: всеми службами, точками дохода, расходами, персоналом и обучение, продажи, финансовое управление.

• управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставки провизии и проч.);
• набор и обучение персонала, а также контроль за их работой;
• ценовая политика, тарифная политика, дополнительные услуги;
• реклама, маркетинг, связи с общественностью, продвижение, заключение контрактов;
• финансовое планирование (бюджет отеля) и контроль за расходами;
• полная финансовых отчётов перед собственником, формирование бюджета, его защита;
• закупка оборудования, основных средств, заключение договоров с поставщиками.

Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей

Договор заключается , причём для отелей высшего класса и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем ) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает . На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями. Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок.

1) Договор аренды и управления

Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:

• получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК от выручки.
• получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения, бренда, УК, типа объекта (загородный, курортный ит. д.).

• прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд;
• ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).

Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.

• доход ниже (20-30%), чем при договоре управления;
• договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению. Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.

2) Договор управления отелем

Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:

• Базовая ставка: составляет от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, , аренды , проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы.
• Поощрительная ставка: составляет от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.

Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

Как выбрать управляющую компанию? При выборе УК, на что обратить внимание:

• опыт компании и реализованные гостиничные проекты;
• условия и функции управляющей компании;
• уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда;
• сроки заключение договоров;
• формы финансовой отчетности;
• условия распределения прибыли;
• перспективы развития гостиничного проекта

Вы можете обратиться за консультацией в нашу компанию. Мы сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости, земельного участка и определить формат гостиничного строительства, разработать концепцию и спроектировать ее, предложить формат работы по управлению.

Источник

Образец договора доверительного управления комплексом для организации отдыха и оздоровления, заключаемого между юридическими лицами

Это особый договор по управлению имуществом собственника – Учредителя управления. В интересах собственника выступает Доверительный Управляющий.

Учредителем управления может быть только собственник или несколько собственников, имеющих имущество в долевой или совместной собственности. При передаче имущества не наступает смены собственника. Доверительный управляющий вправе совершать любые фактические действия.

Объектами управления являются предприятия, недвижимость, ценные бумаги, исключительные права. Деньги не могут быть объектами управления. Также не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

В договоре обязательно указываются существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным, а именно:

• состав имущества;
• наименование гражданина или юридического лица, имуществом которого необходимо управлять;
• размер и форма вознаграждения управляющему;
• срок действия договора;

Предельный срок действия договора – пять лет.

Договор управления недвижимостью подлежит государственной регистрации.

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

1. Предмет Договора

1.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на определенный Договором срок имущественный комплекс, указанный в п. 1.2 настоящего Договора, в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Выгодоприобретателя, указанного в п. 1.5 настоящего Договора, в порядке и сроки, установленные Договором.

1.2. Объектом доверительного управления по настоящему Договору является имущественный комплекс, предназначенный для организации отдыха и оздоровления граждан (далее — Комплекс).

1.3. Состав и стоимость Комплекса, передаваемого в доверительное управление, определены Сторонами в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе, заключении аудитора о составе имущества и стоимости Комплекса, перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав Комплекса.

Указанные документы составляются и рассматриваются Сторонами до подписания настоящего Договора и являются неотъемлемой его частью.

1.4. Комплекс принадлежит Учредителю управления на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № от « » 2023 г. (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от « » 2023 г. № г., Приложение № ).

1.5. Выгодоприобретателем по настоящему Договору является

1.6. Настоящий Договор заключен на срок до « » 2023 г. (не более пяти лет).

1.7. Передача Комплекса в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2. Порядок передачи Комплекса в доверительное управление и его возврат

2.1. Передача Комплекса осуществляется по акту передачи Комплекса (Приложение № ), подписанному обеими Сторонами. В акте должен быть указан состав и стоимость передаваемого Комплекса с указанием его балансовой стоимости, состояния и других необходимых характеристик на момент передачи. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

При передаче Комплекса в доверительное управление Учредитель управления передает Доверительному управляющему технические документы, необходимые для управления Комплексом.

2.2. Передача Комплекса в доверительное управление подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

2.3. Расходы, связанные с передачей Комплекса в доверительное управление, включая расходы по государственной регистрации указанной передачи несет (указать Сторону Договора).

2.4. В случае прекращения настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Учредителю управления Комплекс не позднее ( ) рабочих (календарных) дней со дня прекращения Договора по акту возврата Комплекса (Приложение № ).

2.5. Все улучшения имущества, входящего в состав Комплекса, произведенные Доверительным управляющим в период действия настоящего Договора за счет доходов от доверительного управления, являются собственностью Учредителя управления и передаются ему при прекращении действия настоящего Договора.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Учредителя управления.

3.2. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении Комплекса является наилучшим с точки зрения интересов Учредителя управления.

3.3. Доверительный управляющий совершает сделки с имуществом, входящим в состав Комплекса, от своего имени, при этом при совершении действий, не требующих письменного оформления, он должен проинформировать другую Сторону об этом, а в письменных документах после своего наименования сделать пометку «Д.У.».

3.4. Доверительный управляющий обязан:

3.4.1. Осуществлять управление Комплексом в соответствии с целью, указанной в п. 1.2 настоящего Договора.

3.4.2. Поддерживать Комплекс в надлежащем состоянии, организовывать его содержание и оплачивать расходы по его содержанию.

3.4.3. Обеспечивать сохранность имущества, находящегося в доверительном управлении.

3.4.4. Учитывать имущество, переданное в доверительное управление, а также доходы, полученные от этого имущества, на отдельном балансе. При этом под доходами понимаются все поступления, в том числе неимущественные, полученные в результате использования указанного имущества.

3.4.5. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открыть отдельный банковский счет.

3.4.6. Передавать Выгодоприобретателю все доходы, полученные от доверительного управления Комплексом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с управлением, причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором. Причитающиеся Выгодоприобретателю суммы должны перечисляться на банковский счет, указанный Выгодоприобретателем не позднее числа месяца, следующего за отчетным периодом.

3.4.7. Ежемесячно представлять отчет о своей деятельности (Приложение № ) Учредителю управления и Выгодоприобретателю не позднее числа каждого отчетного месяца.

3.4.8. В течение ( ) рабочих (календарных) дней с момента подписания Договора застраховать Комплекс за счет доходов от доверительного управления в пользу Учредителя управления по следующим рискам: .

3.4.9. Обеспечить высокий профессиональный уровень доверительного управления Комплексом.

3.4.10. По окончании действия Договора передать Учредителю управления Комплекс и документы на него, а также нераспределенные доходы от Комплекса по акту возврата.

3.5. Доверительный управляющий вправе:

3.5.1. Распоряжаться недвижимым имуществом и движимым имуществом ценностью более ( ) рублей, входящим в состав Комплекса, только с предварительного письменного согласия Учредителя управления.

3.5.2. Получать доходы от Комплекса любыми способами, соответствующими действующему законодательству Российской Федерации.

3.5.3. Совершать в отношении Комплекса любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя управления и Выгодоприобретателя.

3.5.4. Определять ценовую политику, заключать любые договоры по своему усмотрению на реализацию услуг и на поставку необходимых товаров, формировать штат сотрудников для осуществления доверительного управления, получать лицензии и разрешения, необходимые для осуществления видов деятельности, связанных с управлением Комплексом, осуществлять рекламу, самостоятельно формировать программу отдыха гостей.

3.6. Доверительный управляющий не вправе:

3.6.1. Продавать, обменивать, дарить имущество, входящее в состав Комплекса, отдавать имущество в залог, передавать в безвозмездное пользование, передавать имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в кооператив, взноса в фонд, иное юридическое лицо, иным образом отчуждать имущество с нарушением условий настоящего Договора.

3.6.2. Поручать другому лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления Комплексом, за исключением случаев, когда он вынужден их совершать в силу обстоятельств для обеспечения интересов Выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания Учредителя управления в разумный срок. Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

3.7. Учредитель управления обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

3.8. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению Комплексом, включаются в состав переданного имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

3.9. С целью контроля за деятельностью Доверительного управляющего Учредитель управления вправе осуществлять инвентаризацию Комплекса, производить проверку финансовой деятельности Доверительного управляющего при исполнении настоящего Договора, осуществлять контроль за деятельностью Доверительного управляющего через своего постоянного представителя, получать информацию о работе, проектах и иную информацию.

4. Вознаграждение Доверительного управляющего

4.1. Вознаграждение Доверительному управляющему удерживается им ежемесячно за счет доходов от Комплекса, переданного в доверительное управление, в размере % от размера доходов от Комплекса за истекший месяц.

4.2. Вознаграждение Доверительного управляющего в размере, указанном в п. 4.1 настоящего Договора, выплачивается ежемесячно не позднее числа каждого месяца путем перечисления на банковский счет Доверительного управляющего, указанный в ст. 10 настоящего Договора.

Вариант. Вознаграждение Доверительного управляющего в размере, указанном в п. 4.1 настоящего Договора, выплачивается ежемесячно в течение ( ) дней с момента получения Учредителем управления отчета Доверительного управляющего (при отсутствии возражений по нему). Выплата вознаграждения осуществляется путем удержания Доверительным управляющим денежных средств из суммы дохода, полученного от доверительного управления имуществом за прошедший месяц.

4.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением Комплексом, за счет доходов от использования этого Комплекса.

5. Ответственность Сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

5.2. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Комплексом должной заботливости об интересах Учредителя управления или Выгодоприобретателя, возмещает последнему упущенную выгоду за время доверительного управления Комплексом, а Учредителю управления возмещает убытки, причиненные утратой или повреждением Комплекса с учетом его естественного износа.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Выгодоприобретателя или Учредителя управления.

5.3. Обязательства по сделке, совершенной Доверительным управляющим с превышением полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет Доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 5.4 настоящего Договора. Учредитель управления может в этом случае потребовать от Доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

5.4. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением Комплексом, погашаются за счет имущества, входящего в состав этого Комплекса. В случае недостаточности указанного имущества взыскание может быть обращено на имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

6. Порядок изменения, досрочного расторжения и прекращения Договора

6.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

6.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п. 1.6 Договора срока при возникновении следующих обстоятельств:

6.3.1. В случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Выгодоприобретателя или Учредителя управления.

6.3.2. В случае смерти гражданина, являющегося Выгодоприобретателем.

Вариант. 6.3.2. В случае ликвидации юридического лица — Выгодоприобретателя.

6.3.3. При отказе Выгодоприобретателя от получения выгод по данному Договору.

6.3.4. При отказе Доверительного управляющего или Учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление Комплексом.

6.3.5. По взаимному соглашению Сторон.

6.3.6. По иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за весь период действия Договора.

6.5. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена не менее чем за три месяца до прекращения Договора.

6.6. В случае прекращения Договора независимо от основания Комплекс и все нераспределенные расходы от него должны быть возвращены Учредителю управления в течение ( ) рабочих дней с момента прекращения настоящего Договора.

7. Форс-мажор

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются .

7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1 Договора, Сторона обязана в течение ( ) рабочих (календарных) дней известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, о предполагаемом сроке их действия и прекращения.

7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное п. 7.2 Договора, то она обязана возместить другой Стороне понесенные ею убытки.

7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных п. 7.1 Договора, срок исполнения обязательств по Договору приостанавливается на время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по содержанию Договора и в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров.

8.2. В случае неурегулирования спорных вопросов в процессе переговоров они разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента государственной регистрации передачи Комплекса в доверительное управление и действует в течение срока, указанного в п. 1.6 настоящего Договора.

9.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

9.3. По всем остальным вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9.4. Настоящий Договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую

юридическую силу, по одному для каждой Стороны, Выгодоприобретателя и

(наименование регистрирующего органа)

9.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:

9.5.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от « » 2023 г. № (Приложение № ).

9.5.2. Отчет Доверительного управляющего (форма) (Приложение № ).

9.5.3. Акт инвентаризации Комплекса (Приложение № ).

9.5.4. Бухгалтерский баланс (Приложение № ).

9.5.5. Заключение аудитора о составе имущества и стоимости Комплекса, перечне всех долгов (обязательств), включаемых в состав Комплекса (Приложение № ).

9.5.6. Акт передачи имущества (Приложение № ).

9.5.7. Акт возврата имущества (Приложение № ).

Источник